Avaliação de imóveis públicos: por onde o laudo cai
Laudo sem pesquisa de mercado documentada, sem tratamento dos dados e sem grau de fundamentação declarado é o que a fiscalização derruba primeiro.
Avaliar imóvel público é diferente de avaliar imóvel para venda particular. O laudo não serve para convencer um comprador: serve para justificar uma decisão administrativa que será auditada.
O que a fiscalização olha
A amostra de mercado: quantos elementos, de onde vieram e quando foram coletados.
O tratamento dos dados e a homogeneização aplicada.
O grau de fundamentação declarado e se o trabalho realmente o atinge.
As fotos, a data da vistoria e quem esteve no local.
O detalhe que invalida
Elemento de pesquisa sem fonte rastreável. Anúncio sem data, sem endereço e sem contato não sustenta valor nenhum, e basta um para comprometer a amostra inteira.
Imóvel sem mercado comparável
Escola, hospital e prédio administrativo raramente têm comparável direto. Nesses casos o caminho é o custo de reprodução depreciado, e a escolha do método precisa estar justificada no próprio laudo, não presumida.